新鸿基地产(00016.HK)

【现场直击】新鸿基地产:续进取推进农地转换计划 空置税值得重新评估

时间:19-09-12 21:36    来源:财华智库网

新鸿基地产(00016)(00016-HK)公布全年业绩,撇除投资物业公平价值变动影响后,拨归公司股东基础溢利为323.98亿港元,按年增加6.58%;公司股东应占溢利449.12亿港元,按年跌10.09%;每股盈利11.18港元,派末期股息3.7港元,全年派息4.95港元。

今日记者会上,公司主席兼董事总经理郭炳联称,未来一年全球经济还将受到民粹主义、贸易保护主义等挑战之影响,唯环球低息环境将有助缓和下行风险。虽中美贸易矛盾持续,但预料內地经济在货币及财政刺激措施下将保持合理速度增长,为內地楼市提供支持。而在香港市场方面正面临社会挑战,加上全球经济放缓,香港经济短期內将持续疲弱。虽然市场气氛转弱,但相对较低的按揭利率和持续的住房需求仍将支持香港住宅市场发展。

香港楼价之高为世界前列,买楼上车成为了香港人一大沉重负担,而近来香港社会矛盾爆发被认为一大问题在于土地供应不足推高楼价而造成的积怨。公司副董事总经理黄植荣称,社会矛盾不单只是土地供应问题,牵涉到众多复杂因素,房屋供需端不平衡的确推高楼价。他又指,公司一直以来除从政府买地来增加土地储备外,还在积极进取落实农地转换计划。不过他认为,政府目前在这方面程序冗长复杂,且土地供应较慢,未来应提升审批效率且增加土地供应。“我们不是想多开发楼给有钱人,而是想让中层和中下层住户多点买楼机会,薄利多销。从政府来讲,希望政府加快我们农地的批准。我们没有放慢这方面的发展,政府有一些公私营计划我们也乐于参与”,郭炳联说。

被问及空置税问题,公司副董事总经理雷霆认为,政府提出空置税议程乃是一年半前经济蓬勃发展之时,而目前经济情况严峻,若贸然推出空置税或会令到中产人士或者有楼人士受到较大影响。他认为政府需要重新评估该计划是否有政策推出的迫切性,需要更长时间去检验经济对楼市的影响会是较为安全的做法。

近来香港社会运动对香港零售市道造成一定冲击,郭炳联称,其中酒店行业受到冲击明显,因来自欧美和內地的游客访港量减少,旗下酒店入住率下跌三至四成,个別酒店甚至高达五成跌幅。而商场方面,辐射区域性民生的商场影响较小,但对內地游客造访较多的商场业务影响颇大。不过他又指,仍需要一段时间观望,期望未来旅客有数可恢复增加。

郭炳联认为显示香港所面临的困难主要有两点,一是暴力层出,而是家庭朋友內部之间关系出现矛盾裂痕。他指出,希望政府尽快止暴制乱,香港过去经历了非典、金融海啸等风波,香港人可发挥狮子山精神,相信这次香港亦可渡过难关。

以下为记者会部分现场实录:

Q1:目前消费市道转差,商场和酒店的生意受到多大影响?

郭炳联:的确是受到影响的,酒店房间的入住率跌了三至四成,个別酒店下跌甚至达到五成。欧美和內地的客户都因为香港的社会问题而到访量减少,酒店行业影响较大。商场来说,有的服务区域民生的商场影响较小,但对內地游客多的商场影响较大。还需要一段时间看清楚,希望旅客数量可恢复增加。

Q2:公司卖楼方面会否也受到影响?

雷霆:我们未来都还有很多货可推,会继续货如轮转有楼可售,我们这个财政年度售楼成绩非常理想,除了市况配合之外,主要还受惠于全年建筑进度以及拿售楼纸的时间顺利。过去几个月手社会运动影响,部分楼盘的部署会受到影响,但我们有足够土地储备,以及有效率的建筑和营销团队。从中期来讲,我们有信心达到平均每年400亿元的销售目标。

Q3:政府早前提空置税,目前如何看待?

雷霆:本港住宅空置率大概是4.3%,低于过去二十年平均5%的数字。发展商手上未售或未出租的物业都不算多。空置税是在一年半前,经济非常蓬勃的时候提出的,但现在经济情况严峻,会否令到有楼或者中产人士受到很大影响?这个政策需要重新评估是否有推出的迫切性。看久一点看看经济对楼市的影响,我相信会是较为安全的做法。

Q4:有无租户要求减租?

郭炳联:有一些商超的生意还是很好,我们上半年商场营业额是增加的,但七八月影响会比较大。还要评估要看是他们自己做的不好还是来的顾客少了。

Q5:坊间说社会矛盾是土地供应造成,您如何看?

黄植荣:这是坊间经常谈及的问题,民生和房屋的确关系密切。社会矛盾并非只是土地问题,牵涉到很多复杂因素,房屋价格在私人市场中的确比较高,而价格通常与购买力、供应和需求有关,我们过去一段时间就业等情况都不错,因此住房需求较大,而供应方面则达不到要求,所以造成价格高。我们公司一直以来的做法是除了从政府买地增加土地储备外,我们还不断做农地转换计划。我们做了900万呎的农地,转换成大约一万个住宅单位。我们在这方面非常进取,希望未来和政府方面紧密联系,加快批准程序,让供应增加,符合社会需求。自八万五计划以后一段时间土地供应减慢,而到如今也未能追上来。我们认为政府应该从很多渠道加快土地供应,同时坊间一些提议租者置其屋计划,这有助于还富于民,将楼宇上车的阶梯重建。我们在努力进行农地转换计划。而政府也应该多进行配套的基础设施建设,不单只是一方面的努力。我们盼望政府尽快拿出实际措施出来,我们配合政府,建立阶梯,让社会青年人不会再这么多怨气。

郭炳联:我们把农地一买回来就即刻申请转换,但过程耗费时间十几二十年都有可能,我们希望政府加快流程。我们不是想多开发楼给有钱人,而是想让中层和中下层住户多点买楼机会,薄利多销。从政府来讲,希望政府加快我们农地的批准。我们没有放慢这方面的发展,政府有一些公私营计划我们也乐于参与。

Q6:公司说希望政府加快农地转换方面的工作,具体是指哪一环节可以加快?

黄植荣:这其中的程序冗长而复杂,因为这是政府跨部门的工作,我们也和政府反映过,最好是成立专责小组去统筹这项工作,才可有最适当的决定。在过去十几二十年没有人肯做决定,政府有点不敢做事的心态。我们大胆一点讲,这个心态不改,系统改也都是没用的。我们认为现在社会运动会是一个警示信号,我们商界和政府都应该直接去面对问题,加快楼宇供应。

Q7:公司称目前香港正面临前所未有的挑战,这将令公司未来数年的业绩表现多会不确定。为什么公司认为香港现状的影响力会延续这么久?

郭炳联:香港社会现在所面临的困难有两点,一个是有很多暴力出现,另一个就是朋友家属內部之间有很多矛盾出现,甚至于香港和內地人的矛盾也都有出现。希望政府尽快止暴制乱。香港过去经历了很多不同种类的风波,这次是较难应付的內部矛盾,希望香港可渡过这次难关。

Q8:如何看下半年楼价?

雷霆:过去几个月楼价受到中美贸易摩擦和社会问题的影响,有所放缓,买家的观望情绪有增加。但与此同时,过去几周,行家的新盘都卖得不错。居民的住宅需求仍然很强,前段时间美联储也减息,代表未来很长一段时间按揭利率较低,有利于买家。上半年楼市长旺,下半年有所放缓消化了上半年的升幅,整体来说,我相信年底与年初楼价水平相若,全年会维持稳定。



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